La provvigione dell’agente immobiliare: chi la paga?

In passato, è stato spesso oggetto di conflitto chi dovesse pagare la provvigione all’agente immobiliare. Con la riforma delle provvigioni per intermediazione immobiliare, attuata a maggio 2020 dal Consiglio federale tedesco, in Germania è stata fatta chiarezza. Ci sono comunque differenze sia d’importo che di forma che vanno valutate a seconda di dove ci si trova.

Differenza tra locazione e compravendita

In caso di locazione, il pagamento della provvigione spetta alla parte che dà l’incarico all’agente. In Germania è così dal 1 giugno 2015. I proprietari che vogliono dare in locazione il proprio immobile incaricano l’agente e pagare per intero la provvigione quando l’intermediazione va a buon fine. Non è possibile rivalersi successivamente, neanche in parte, sugli inquilini tramite voci di spesa nascoste nel canone.

In caso di vendita,  non si procede secondo il principio del committente. Secondo la nuova normativa, entrata in vigore in Germania il 23 dicembre 2020 , nella maggior parte dei casi la provvigione è a carico  della parte acquirente, anche se l’incarico di vendita è stato dato all’agenzia dall’ex proprietario dell’immobile.

Le nuove regole in fatto di provvigione stabiliscono in Germania quanto segue:

1. L’agente può concordare la provvigione con una delle parti e stabilirla sulla base di un contratto. Questo non è modificabile retroattivamente e la parte che deve pagare la provvigione non può pretenderla successivamente dalla controparte. La provvigione è, dunque, interamente a carico della parte che ha stipulato un contratto con l’agente – cosa che de facto soddisfa il principio del committente.

2. In alternativa, l’agente può concordare una doppia provvigione con entrambe le parti (acquirente e venditore). In caso l’agente operi come intermediario per entrambi, la provvigione può essere ripartita equamente tra le parti. Se l’agente chiede, dunque, il 2,5% all’acquirente, non può addebitare al venditore più del 2,5%.

3. Alla conclusione del contratto con una parte è possibile, secondo § 656d del BGB (Codice civile tedesco), addebitare metà della provvigione alla controparte, a condizione che quest’ultima sia d’accordo e il committente paghi il proprio 50%. Entrambe le parti devono essere in accordo e ciò deve essere indicato per iscritto nel contratto di compravendita dell’immobile.

Tali norme si applicano solo in caso l’acquirente sia un privato. Gli acquirenti commerciali possono gestire la provvigione in modo libero, come previsto in caso di acquisto di un condominio.

Eventuali importi della provvigione

Nel Sud della Germania, le condizioni di mercato stabilizzano le provvigioni a 7,14 % Iva inclusa – ciò vale sia per lo Stato libero di Baviera sia per il Baden-Württemberg. La provvigione deve essere pagata una volta che l’agente ha portato a termine con successo il suo incarico. Di conseguenza, si paga, di norma, contestualmente alla firma del contratto di compravendita o di locazione.

Attenzione: in Austria e in Italia, anch’essi mercati immobiliari sui quali operiamo, valgono altre regole rispetto alla Germania.