Diese drei Fachbegriffe aus der Immobilienwelt behandeln nicht das Gleiche, sie stehen aber in einer Abhängigkeit zueinander.
Für Mieter und Vermieter ist gleichermaßen wichtig, die Bedeutung dieser zu kennen, denn sie nehmen in direkter Art und Weise Einfluss auf den Mietzins. Wir erklären aus dem Blickwinkel eines professionellen Maklers, was es damit auf sich hat.
Im Mietspiegel beziehungsweise der Mietspiegeltabelle werden die Vergleichsmieten für eine bestimmte Region festgehalten. Interessierte können so ablesen, in welcher Höhe sich die ortsübliche Miete im Durchschnitt pro Quadratmeter beziffert. Angegeben wird dieser Wert für die Kaltmiete der Wohnfläche. Weil zwischen verschiedenen Immobilien dennoch Unterschiede bestehen, liefert der Mietspiegel auch mögliche Mietspannen. Eine Immobilie mit einer hochwertigen Ausstattung könnte folglich das obere Ende der Mietspanne belegen, eine schon ein wenig in die Jahre gekommene Ausstattung eines Hauses oder einer Wohnung hingegen das untere Ende.
Eine besondere Rolle kommt dem sogenannten “qualifizierten Mietspiegel” zuteil. Dieser existiert nicht in jeder Region, aber meist in Großstädten. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen statistischen Standards kalkuliert und fortlaufend aktualisiert. Interessierte können ihn bei der Stadtverwaltung einfordern, manchmal aber nur gegen eine Schutzgebühr.
Die Informationen aus dem Mietspiegel werden zur Ermittlung einer Vergleichsmiete herangezogen. Wie ihr Name schon verrät, soll diese eine Mietzinsermittlung nach einem Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermöglichen. Die Vergleichsmiete wird also individuell festgelegt, wobei hierbei einige Schritte zu berücksichtigen sind.
Zunächst ist erforderlich, den Grundpreis zu ermitteln, welcher sich unter anderem aus Faktoren wie der Wohnfläche sowie dem Baujahr ergibt. Anschließend wird auf diesen ein Lagezuschlag addiert. Wenig überraschend fällt dieser in sehr guter Lage beispielsweise gehobenen Vierteln oder auch in zentraler Lage höher aus als in weniger nachgefragten Stadtteilen. Anschließend ist zu ermitteln, ob die Ausstattung einen Aufpreis oder eine Herabsetzung rechtfertigt. Beispielsweise Bodenbeläge, die Badausstattung (Sanitäranlagen) und mögliche Extras wie eine Belüftungsanlage, Klimaanlage, Fußbodenheizung oder Einbauküche fließen in die Bewertung (positiv) ein.
Die Informationen zum Grundpreis und Lagezuschlag werden dem Mietspiegel entnommen.
Die Erkenntnisse aus der Vergleichsmiete wiederum greift die Mietpreisbremse auf. Der Gesetzgeber erlaubt in vielen Regionen eine Neuvermietung nur unter dem Vorbehalt, dass der abgerufene Mietzins nicht höher als 10 % über der Vergleichsmiete angesetzt wird. Beziffert sich die regionale Vergleichsmiete beispielsweise auf 10 Euro pro Quadratmeter, darf die Neuvermietung zu maximal 11 Euro pro Quadratmeter erfolgen. Die Mietpreisbremse ist verpflichtend und auch deshalb so wichtig, weil der Mieter bei einer Nicht-Berücksichtigung eine Kürzung der Miete verlangen darf.
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