Gli oneri accessori di acquisto sembrano un elemento trascurabile della transazione immobiliare a cui spesso non si presta particolare attenzione quando si richiede un finanziamento, commettendo un grave errore. Quando si tirano le somme delle spese complessive, infatti, tali oneri hanno un peso rilevante.
Il prezzo dell'immobile in sé, al quale il venditore desidera vendere, è il prezzo di acquisto. Gli oneri accessori di acquisto sono tutte le voci di costo da sostenere in parallelo e di norma commisurate al prezzo di acquisto. Più costoso è l’immobile, più elevati sono gli oneri accessori. Ulteriore ostacolo: sono diversi da regione a regione.
A una transazione immobiliare, si applicano i seguenti oneri accessori:
Gli oneri accessori non vanno a vantaggio dell’attuale proprietario (cioè del venditore) dell’immobile. La provvigione dell’agenzia immobiliare finanzia i servizi/il lavoro dell’agente che si è occupato della transazione con tutti gli annessi e connessi. Le spese notarili ripagano il notaio per le proprie prestazioni. Delle imposte sui trasferimenti immobiliari ne beneficia la pubblica amministrazione e, di conseguenza, lo Stato.
Attenzione: il prezzo di acquisto che vedete scritto in un annuncio immobiliare non contiene di norma nessun onere accessorio. Se un onere non viene applicato, si provvede a segnalarlo chiaramente, come quando nell’annuncio immobiliare si legge la scritta “esente da provvigione”. In generale, dovete sempre partire dal presupposto che al prezzo indicato debbano essere aggiunti tutti gli oneri accessori di acquisto indicati sopra.
Chi non acquista un immobile, ma lo costruisce, deve far fronte a ulteriori voci di costo. Ne fanno parte l’assicurazione di responsabilità civile del committente (circa 0,1 % del prezzo di acquisto) e l’assicurazione costruzioni (circa 0,12 %) nonché la concessione edilizia che di circa 0,5 %. Gli oneri di urbanizzazione sono molto individuali e non è possibile farne una stima in generale.
Lo Stato libero di Baviera incentiva gli acquirenti con oneri accessori di acquisto bassi, se paragonati agli altri stati federali tedeschi. Tutte le percentuali indicate si riferiscono sempre al prezzo di acquisto concordato per l’immobile.
In tutta la Germania le spese notarili e quelle di trascrizione nel Libro fondiario sono del 2%. Le imposte sui trasferimenti immobiliari in Baviera sono molto basse e ammontano ad appena il 3,5% - a titolo di confronto: nel Nordrhein-Westfalen sono il 6,5% e a Berlino il 6%. La consueta provvigione per l’intermediazione immobiliare viene ripartita tra le parti e per l’acquirente arrivano al 3,57 %. Con questa, la Baviera raggiunge un importo totale degli oneri accessori pari al 9,07 %.
Che tale percentuale corrisponda a un cifra non indifferente è presto calcolato: per un immobile acquistato per 500.000 Euro, infatti, si calcolano oneri accessori pari a circa 45.000 Euro, di norma pagati con capitale proprio.