Questi termini tecnici desunti dal mercato immobiliare non si riferiscono allo stesso concetto, ma sono interdipendenti tra loro. Sia per locatari che per locatori è importante conoscerne il significato poiché influisce direttamente sul canone di locazione. Cercheremo di spiegare i termini dal punto di vista di un professionista del settore immobiliare.
Nell’indice di locazione, o meglio nella tabella indicativa, vengono stabiliti gli standard di confronto per i canoni di una determinata regione. Le parti interessate possono consultarlo per verificare la media locale dei canoni al metro quadrato. Il valore indicato si riferisce al canone di locazione per la superficie abitativa al netto delle spese. Poiché tra i diversi immobili vi sono delle differenze, la tabella indica anche dei possibili range. Un immobile con dotazioni pregiate può così collocarsi nella fascia più alta del range, mentre quello con dotazioni ormai obsolete nella fascia inferiore.
Anche “l’indice qualificato dei canoni di locazione” gioca un ruolo particolare. Non esiste in tutte le regioni, ma nella maggior parte delle grandi città. Viene calcolato secondo standard statistico-scientifici e costantemente aggiornato. Le parti interessate possono consultarlo presso l’amministrazione comunale, a volte a fronte del pagamento di un corrispettivo.
Le informazioni desunte dall’indice di locazione sono utilizzate per stabilire un canone comparativo. Come si può intuire dal nome, questo consente di stabilire il canone sulla base di un confronto con un immobile simile. Il canone di confronto viene stabilito individualmente seguendo alcuni passi.
Innanzitutto è necessario determinare il prezzo di base che dipende da fattori come ad esempio la superficie abitativa e l’anno di costruzione. A questo, in secondo luogo, bisogna aggiungere un supplemento per l’ubicazione. Non c’è da stupirsi, dunque, se il canone è più elevato per immobili che godono di un’ottima posizione, ad esempio in quartieri di lusso o in zona centrale, rispetto a quello di immobili che si trovano in zone della città meno richieste. Bisogna, inoltre, valutare se anche il tipo di dotazioni dell’immobile giustifichi un’ulteriore maggiorazione o riduzione del canone. Ad esempio, influisce (positivamente) sulla stima del canone il tipo di pavimenti, l'arredo del bagno (sanitari) ed eventuali extra come impianto di ventilazione, aria condizionata, riscaldamento a pavimento o cucina attrezzata.
Le informazioni per determinare il prezzo di base e le eventuali maggiorazioni vengono desunte dall’indice di locazione.
Alle informazioni desunte dai canoni di confronto si rifà il tetto massimo dei canoni stabilito per legge. In numerose regioni, infatti, tali disposizioni autorizzano una nuova locazione solo a condizione che il canone richiesto non sia superiore del 10% ai canoni comparati. Se, ad esempio, i canoni comparati per la regione sono di 10 € al metro quadrato, la nuova locazione potrà avere un canone di massimo 11 € per metro quadrato. Il tetto massimo dei canoni, stabilito per legge, è obbligatorio e importante poiché, in caso di una sua mancata osservanza, dà al locatario il diritto di chiedere una riduzione del canone.