Als Fachmann schätzen wir nicht aus dem Bauch heraus, sondern greifen auf die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgehaltenen, durch den Gesetzgeber legitimierten Bewertungsverfahren für Immobilien zurück. An der Zahl gibt es davon drei Stück, meist werden zwei für eine Bewertung und deren Bestätigung genutzt: Wir verraten Ihnen, welche das sind und wann sie sich eignen.
Der Name ist bei diesem Bewertungsverfahren Programm: Die zu verkaufende/zu bewertende Immobilie wird mit vergleichbaren, in der jüngeren Vergangenheit schon veräußerten Immobilien verglichen. Verkaufswerte hierfür dokumentiert im Regelfall eine offizielle behördliche Stelle. Obgleich es sich um einen Vergleich handelt, werden natürlich individuelle Umstände berücksichtigt. Wurde die Immobilie zum Beispiel jüngst modernisiert oder verfügt über eine gehobenere Ausstattung gegenüber dem Vergleichsobjekt, wirkt sich das wertsteigernd aus.
Besonders gut eignet sich das Vergleichswertverfahren für Reihenhäuser in derselben Straße oder Gegend beziehungsweise für Eigentumswohnungen in Großstädten. Speziell bei Eigentumswohnungen gibt es normalerweise ausreichend viele vergleichbare Daten, aber auch hier sind individuelle Umstände zu berücksichtigen. Hat das Mehrfamilienhaus eine sehr große Eigentümergemeinschaft, ist das normalerweise wertmindernd, weil so Abstimmungsprozesse schwieriger werden.
Ein großer Vorteil vom Vergleichswertverfahren: Das aktuelle Marktgeschehen wird sehr authentisch abgebildet, da die herangezogenen Vergleichsobjekte kürzlich bereits zum jeweiligen Wert einen Käufer fanden.
Dieses Verfahren ermittelt den Wert des Bodens und der Bauten getrennt. Differenziert wird bei der Bebauung zwischen der eigentlichen Immobilie und gegebenenfalls vorhandenen Außenanlagen. Die essenzielle Frage, die sich dieses Verfahren zunutze macht, lautet: Wie hoch wären die Kosten, würde man die Immobilie heute zu aktuellen Preisen bauen?
Der dadurch ermittelte Wert wird um die Abschreibungen/Alterswertminderung dann bereinigt. Außerdem erfolgt eine Marktanpassung, mit der das regionale Preisgefüge die notwendige Würdigung erhält. Das Sachwertverfahren gilt als ebenso gebräuchlich wie komplex, da es sich maßgeblich an der Bausubstanz, dem Wiederbeschaffungswert und Grundstückswert orientiert.
Vorrangig wird dieses Verfahren für Renditeimmobilien genutzt, zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung, die vermietet werden. Die Mieterträge spielen eine Schlüsselrolle bei der Bewertung, ebenso der bauliche Zustand sowie die Bewirtschaftungskosten. Die Erträge werden hochgerechnet bis zur theoretischen Wertlosigkeit durch Abnutzung der Immobilie. Die essenzielle Frage, die dieses Verfahren bestimmt, ist daher: Welche Kapitalhöhe ist heute erforderlich, um angesetzte Zinsen in der Zukunft zu erhalten?
Daraus ergibt sich der Ertragswert, er setzt sich also aus den Einnahmen abzüglich der notwendigen Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten zusammen. Der Liegenschaftszins sowie die Restnutzungsdauer komplettieren das Verfahren. Ersterer hilft zudem, die Regionalität der Bewertung abzubilden. Ebenfalls berücksichtigt gehört die Mietpreisdynamik vor allem in Großstädten mit konsequent und stark steigenden Mietpreisen macht das einen erheblichen Unterschied.
