Als Fachmann schätzen wir nicht aus dem Bauch heraus, sondern greifen auf die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgehaltenen, durch den Gesetzgeber legitimierten Bewertungsverfahren für Immobilien zurück. An der Zahl gibt es davon drei Stück, meist werden zwei für eine Bewertung und deren Bestätigung genutzt: Wir verraten Ihnen, welche das sind und wann sie sich eignen.
Der Name ist bei diesem Bewertungsverfahren Programm: Die zu verkaufende/zu bewertende Immobilie wird mit vergleichbaren, in der jüngeren Vergangenheit schon veräußerten Immobilien verglichen. Verkaufswerte hierfür dokumentiert im Regelfall eine offizielle behördliche Stelle. Obgleich es sich um einen Vergleich handelt, werden natürlich individuelle Umstände berücksichtigt. Wurde die Immobilie zum Beispiel jüngst modernisiert oder verfügt über eine gehobenere Ausstattung gegenüber dem Vergleichsobjekt, wirkt sich das wertsteigernd aus.
Besonders gut eignet sich das Vergleichswertverfahren für Reihenhäuser in derselben Straße oder Gegend beziehungsweise für Eigentumswohnungen in Großstädten. Speziell bei Eigentumswohnungen gibt es normalerweise ausreichend viele vergleichbare Daten, aber auch hier sind individuelle Umstände zu berücksichtigen. Hat das Mehrfamilienhaus eine sehr große Eigentümergemeinschaft, ist das normalerweise wertmindernd, weil so Abstimmungsprozesse schwieriger werden.
Ein großer Vorteil vom Vergleichswertverfahren: Das aktuelle Marktgeschehen wird sehr authentisch abgebildet, da die herangezogenen Vergleichsobjekte kürzlich bereits zum jeweiligen Wert einen Käufer fanden.
Dieses Verfahren ermittelt den Wert des Bodens und der Bauten getrennt. Differenziert wird bei der Bebauung zwischen der eigentlichen Immobilie und gegebenenfalls vorhandenen Außenanlagen. Die essenzielle Frage, die sich dieses Verfahren zunutze macht, lautet: Wie hoch wären die Kosten, würde man die Immobilie heute zu aktuellen Preisen bauen?
Der dadurch ermittelte Wert wird um die Abschreibungen/Alterswertminderung dann bereinigt. Außerdem erfolgt eine Marktanpassung, mit der das regionale Preisgefüge die notwendige Würdigung erhält. Das Sachwertverfahren gilt als ebenso gebräuchlich wie komplex, da es sich maßgeblich an der Bausubstanz, dem Wiederbeschaffungswert und Grundstückswert orientiert.
Vorrangig wird dieses Verfahren für Renditeimmobilien genutzt, zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung, die vermietet werden. Die Mieterträge spielen eine Schlüsselrolle bei der Bewertung, ebenso der bauliche Zustand sowie die Bewirtschaftungskosten. Die Erträge werden hochgerechnet bis zur theoretischen Wertlosigkeit durch Abnutzung der Immobilie. Die essenzielle Frage, die dieses Verfahren bestimmt, ist daher: Welche Kapitalhöhe ist heute erforderlich, um angesetzte Zinsen in der Zukunft zu erhalten?
Daraus ergibt sich der Ertragswert, er setzt sich also aus den Einnahmen abzüglich der notwendigen Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten zusammen. Der Liegenschaftszins sowie die Restnutzungsdauer komplettieren das Verfahren. Ersterer hilft zudem, die Regionalität der Bewertung abzubilden. Ebenfalls berücksichtigt gehört die Mietpreisdynamik vor allem in Großstädten mit konsequent und stark steigenden Mietpreisen macht das einen erheblichen Unterschied.
Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen, von der Lage und dem Zustand der Immobilie bis hin zur Finanzierung. Einer der oft übersehenen, aber dennoch wichtigen Aspekte sind die Bereitstellungskosten der Bank bei einer Baufinanzierung.
Der Kauf einer Immobilie gehört zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben – es ist nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch eine emotionale. Für Erstkäufer kann der Prozess überwältigend sein: Wo beginnt man, worauf sollte man achten, und welche Fallstricke gilt es zu vermeiden?
Als Vermieter sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, Ihren Mietern eine bestimmte Grundausstattung zur Verfügung zu stellen. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Mieter in ihren Wohnungen ein Mindestmaß an Komfort und Sicherheit genießen können.
Der Immobilienverkauf ist mit zahlreichen Fragen verbunden, auf die man als Laie oft keine Antworten findet. Dadurch ergeben sich typische Fehler.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten, gehört die Anfertigung eines Exposés zu einem der ersten Schritte. Doch was ist das eigentlich und welche Inhalte gehören hinein?
Die Vermietung einer Immobilie kann zur Herausforderung werden: Vor allem, wenn man zum ersten Mal eine Immobilie vermietet, da viele Formalitäten und Aufgaben anfallen.
Diese drei Fachbegriffe aus der Immobilienwelt behandeln nicht das Gleiche, sie stehen aber in einer Abhängigkeit zueinander. Wir erklären Sie Ihnen!
Wie finden Sie eine perfekte Immobilie, die zum Budget ebenso wie den eigenen Vorstellungen passt? Sich frühzeitig darüber Gedanken zu machen, ist bei einem geplanten Kaufvorhaben wichtig.
Die Kaufnebenkosten sind ein zunächst unscheinbarer Posten bei der Immobilienfinanzierung, der häufig wenig oder gar nicht beachtet wird – was einen großen Fehler darstellt.