Mit dem Verkäufer geeinigt, Vertrag unterzeichnet und morgen eingezogen? Ganz so einfach (oder schnell), wie sich viele Immobilienkäufer das vorstellen, ist es in der Praxis leider nicht. Der Eigentumsübergang von Immobilien funktioniert tatsächlich nicht “von heute auf morgen”, sondern besteht aus vielen aufeinander aufbauenden Schritten. Wir zeigen Ihnen, wie sich der Ablauf genau gestaltet.
Wie der Begriff vermuten lässt, ist das exakt der Zeitpunkt, an dem das Eigentum von Partei A (aktueller Eigentümer) zu Partei B (dem Käufer) wechselt. Das ist aber nicht der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung – da kommt es noch zu keiner Eigentumsübertragung. Entscheidend ist stattdessen die Eintragung des Käufers in das Grundbuch.
In vielen Fällen ist bei beiden Vorgängen das Datum identisch, aber nicht immer. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang ist der Zeitpunkt, an dem Sie die volle wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie übernehmen, mitsamt allen Rechten und Pflichten. Einziehen können Sie dann ebenfalls, auch wenn der rechtliche Eigentumsübergang noch nicht stattfand.
Dieser bezeichnet die eben erwähnte Eintragung in das Grundbuch. Der rechtliche Eigentumsübergang ist also maßgeblich entscheidend.
Der Ablauf lässt keinen Spielraum für Interpretationen. Die Blaupause dafür liefert nämlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Folglich ist eben jener Ablauf auch von allen involvierten Parteien zu befolgen und konsequent einzuhalten.
Der beauftragte Notar setzt zu den genannten Konditionen einen Kaufvertrag auf, welcher dann sowohl der Verkäufer- als auch Käuferpartei zugestellt wird. Beide vergewissern sich der Korrektheit und erscheinen dann zum Beurkundungstermin beim Notar, wo sie den Vertrag unterschreiben. In Anwesenheit des Notars kam es nun zu einer Einigung.
Nun, wo die Verträge unterzeichnet sind, kann der Notar einen Auflassungsvermerk veranlassen. Der landet in der Abteilung II vom jeweiligen Grundbuch und sichert den Kaufanspruch des Käufers. Im nächsten Schritt muss selbiger dann den vereinbarten Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer zahlen.
Wurden alle fälligen Beträge gezahlt, kann der Notar eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Damit ist der Eigentumsübergang geschehen und der Käufer ist nun der neue Eigentümer der Immobilie. Sofern nicht bereits geschehen, siehe die Ausführungen zum wirtschaftlichen Eigentumsübergang, wird der Verkäufer die Immobilie nun offiziell an den Käufer übergeben.
Wie lange dieser Prozess mitsamt seinen einzelnen Schritten dauert, ist immer sehr individuell und hängt unter anderem von der Mitarbeit beider Parteien sowie der Verfügbarkeit des Notars ab. Im Regelfall können Käufer von sechs bis acht Wochen ausgehen, aber auch mehrere Monate bis zum eigentlichen Eigentumsübergang sind nicht ungewöhnlich.
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