Die drei Begriffe und Flächenangaben sind zwar eng miteinander verwandt, sie beschreiben aber nicht dieselbe Fläche der Immobilie. Für Kaufinteressenten ebenso wie Eigentümer ist es wichtig, die Unterschiede zwischen den drei Bezeichnungen zu kennen, auch weil sie beim Vergleich von Immobilien und deren Preis eine große Rolle einnehmen.
Der Begriff Grundfläche gibt die Fläche des Grundstücks an, die bebaut ist - also der Bereich, wo die Immobilie den Boden berührt. Natürlich ist damit aber nicht nur das Erdgeschoss gemeint, auch alle weiteren Etagen zählen genau wie andere Teile des Grundstücks und der Immobilie zur Grundfläche.
Zur Grundfläche gehören deshalb alle überdachten und geschlossenen oder nicht geschlossenen (unter anderem Carports oder Pavillons) Flächen. Nicht überdachte Flächen wie die begehbare Terrasse oder alle Balkons sind ebenso hinzuzuzählen. Würde man die Grundfläche als Formel bestehend aus mehreren Räumen zusammenfassen, wären das unter anderem alle Wohnräume, Dachboden, Keller, Garagen und Co., das Treppenhaus, Flure und Foyers sowie Funktionsräume, zum Beispiel für Mülltonnen oder die Heizanlage.
Wie der Begriff vermuten lässt, handelt es sich hierbei um "nutzbare Fläche" der Immobilie. Dazu zählen auch, aber nicht ausschließlich die Wohnräume. Ebenso werden zur Nutzfläche alle Flächen der Immobilie gezählt, die einen bestimmten Nutzen erfüllen, auch wenn man auf diesen Quadratmetern nicht wohnen kann oder möchte. Es werden aber nicht die Funktionsflächen (unter anderem Heizungsräume) sowie Durchgangs- oder Verkehrsflächen (zum Beispiel das Treppenhaus) dazu gezählt.
Stattdessen umfasst die Nutzfläche zunächst einmal alle Wohnflächen. Weiterführend sind damit außerdem Abstellräume gemeint, unabhängig davon, ob sie sich inner- oder außerhalb der Wohnung befinden. Auch Balkons, Terrassen, Wintergärten sowie Keller und Dachboden sind Nutzflächen, selbst wenn Sie natürlich nicht auf diesen Flächen wohnen - sie können aber im Kontext des Wohnens "genutzt" werden, daher auch die Bezeichnung.
Hier geht es nun um Flächen, die tatsächlich bewohnbar sind. Balkon und Terrasse werden hier mit 50 % ihrer eigentlichen Fläche hinzugezählt. Zudem zählen zur Wohnfläche die Räume, die mindestens eine Deckenhöhe von zwei Metern vorweisen. Sind die Decken mindestens einen, aber nicht mehr als zwei Meter hoch, zählen sie zur Hälfte in die Berechnung.
Bestandteil der Wohnfläche sind daher vom Ess- bis zum Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer alle bewohnbaren Räume sowie Bäder und Küche. Ein unbeheizter Wintergarten zählt zur Hälfte in die Wohnfläche. Nicht hinzu gehören Gemeinschaftsräume, nicht ausgebaute Dachböden, Keller, Garage und Abstellkammern außerhalb der Wohnung.
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